Kiracı, Kiraya Verenin Fahiş Kira Artışı Talebini Kabul Etmek Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (Sinallagmatik) bir sözleşmedir. Bu kapsamda sözleşmede tarafların en temel yükümlülüklerine göz atmak gerekirse; kiraya veren, kiralama amacına uygun olarak kira konusunu tam ve eksiksiz olarak teslim etme ve sözleşme boyunca bu vasıfta bulundurma, kiracı ise ; kira bedelini ödeme , özenle kullanma ve ayıpları kiraya verene bildirme borcu altındadır. Uygulamada konut ve iş yeri kiralarına ilişkin kiralama sözleşmeleri genellikle 1yıl, 3 yıl gibi süre belirtmek suretiyle belirli süreli sözleşme şeklinde yapılmaktadır. Kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça , sözleşme eski şartlarla ve 1 yıl süreyle uzatılmış kabul edilmektedir. Uzama halinde taraflar arasındaki en temel sorun ise yeni kira döneminde ödenecek kira bedeli olmaktadır.

Bu sorun tüm zamanlarda etkili bir sorunken küresel etkileyici olan pandemi nedeniyle yaşanan belirsizlik , enflasyonist ortam , konut yatırımına artan talepler , kiracı enflasyonu ve maliyetlerin artması nedeniyle 2020 yılı itibariyle neredeyse çözümsüz bir hal almıştır. Zira kiraya veren taraf artan giderlerine karşılık gelirlerini artırmak istemekte , kiracı ise mevcut konumunu korumak gayesindedir. Bu sebeplerle kiraya verenler , taraflar arasındaki sözleşmede belirlenmişse dahi sözleşmedeki kira artış oranına uymaksızın artış döneminde emsal kira bedellerine bakarak yeni dönem kira bedelini talep etmektedirler.

Oysa yasa koyucu Türk Borçlar Kanunu Madde 344 hükmü ile kira artış oranını açık olarak belirlemiştir. Buna göre : ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…’

Bu durumda kiraya veren , yeni kira döneminde bir önceki kira yılında gerçekleşen ve TUİK tarafından açıklanan TÜFE oranını geçmemek şartıyla bir artış oranı talep etmek zorundadır. Bunun aksine yapılan anlaşmalar kiracı aleyhine düzenleme sayılacağı için geçersiz sayılacaktır. Yani yasal olarak belirlenen oranın üzerinde bir talep bulunması halinde kiracının buna uyma zorunluluğu yoktur. Kiracı belirlenen artış oranlarına uymak suretiyle kira bedelinde artış yaparak muntazam ödeme yapması halinde temerrüde düşmeyecektir. Yani kiraya verenin yasaya aykırı taleplerinin herhangi hukuksal bir neticesi bulunmamaktadır.

Ve fakat yine uygulamada kiraya verenlerin , kiracıdan BOŞ bir tahliye taahhüdü aldıkları ve bunu ellerinde koz olarak bulundukları sıklıkla rastlanmaktadır. Böylesi bir durum mevcut olduğunda yasal artış oranından çok daha yüksek bir oran talep edildiğinde dahi kiracının iki seçenekten birisini kabul etmesi adeta sessiz bir zorunluluk halindedir. Ya talep edilen kabul edilecek yada kira konusu tahliye edilecektir. Bu sebeplerle kira sözleşmesi başında kiraya veren tarafa imzasız bir tahliye taahhüdü vermiş olan kiracının yasal artış oranından daha fazla da olsa kiraya verenin taleplerini kabul etmek zorunda kaldığı görülmektedir. Bu nedenle kanımızca boş olarak kiracıdan alınan tahliye taahhüdü sorunu çözüme kavuşturulmadıkça kiraya verenin kiracıyı yasa dışı oranda artış yapmaya zorlayabileceği kabul edilmesi güç bir gerçektir. Bu durumda yasal düzenleme de etkisiz kalmaktadır.

Neticeten yasa koyucunun bu ihtiyaçlar çerçevesinde yeni düzenlemeler ve belki kontrol mekanizmaları sayesinde bu sorunu da bertaraf ederek iki taraflı olarak yani hem kiracını hem de kiraya verenin menfaatlerinin korunduğu bir hukuki ortam yaratılmalıdır.